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Dossiers  |  Combien vaut votre appartement?
Combien vaut votre appartement?
Carla Rodrigues
Combien vaut votre appartement?


Que ce soit pour acheter ou vendre un bien immobilier, ou lors d’un partage d’un héritage, il est important de pouvoir évaluer l’appartement ou la maison en question. Quels sont les règles de base d’une évaluation, qui les évalue, quels sont les documents nécessaires, quels sont les facteurs qui vont influencer le prix, etc...telles sont les réponses qu’apporte Carla Rodrigues, évaluateur chez Sinergimo Lda, Lisbonne - Portugal Lda.



Qu' est-ce qu' une évaluation immobilière?


L' évaluation d' un bien immobilier est une activité exercée par des experts en évaluation et définit la valeur juste et impartiale d' un bien déterminé ou ensemble de biens, à la date actuelle ou future.

 


Qui sont les évaluateurs?


Ce sont des professionnels accrédités ayant une  formation supérieure en ingénierie, architecture ou gestion immobilière qui effectuent les évaluations. Pour obtenir une évaluation immobilière, l' interessé pourra recourir à des évaluateurs indépendants ou à une entreprise spécialisée.

 


Pourquoi une évaluation?


L' évaluation de Biens immobiliers peut être effectuée à diverses fins et son objectif devra être clairement défini dès sa demande. Les situations les plus communes où se vérifie la nécessité d' une évaluation sont les suivantes:

•    Opérations de crédit (achat / construction)

•    Opérations d' expropriation d' utilité publique pour calcul de l' indemnisation)

•    Opérations de transaction (achat ou vente d' immobilier)

•    Opérations d'investissement (étude économico-financière de projets)

•    Étude patrimoniale de particuliers ou d’entreprises

•    Opérations concernant les compagnies d' assurance (notamment pour évaluer les montants des indemnités à verser en cas de sinistre).

•    Opérations dans le cadre d’une procédure civile

•    Partage de Biens, héritages

•    Taxation fiscale (IMI, p.e.)

• .../...  


Quels sont les Valeurs normalement définies et calculées ?

 

En fonction des raisons pour lesquelles le client demande l' évaluation et suivant le type de bien à analyser, l' étude peut conduire à calculer les valeurs suivantes (les plus utilisées):.

•    Valeur de Marché – valeur attribuée à l' immobilier pour une vente en marché libre (période entre 6/12 mois) . C' est le prix que le marché est prêt à payer pour acquérir le bien.

•    Valeur de Vente Immédiate – valeur attribuée à l' immobilier en cas de vente urgente (période entre 3/6 mois).

•    Valeur Potentielle Maximum – Meilleure et maximum  valeur attribuée à la propriété à un temps donné .

•    Valeur Intrinsèque– Valeur attribuée à un bien immobilier résultant de la somme de la valeur du terrain et des coûts nécessaires à la reconstruction d' un bien identique déduction faite  de la valeur de l' amortissement.

•    Valeur Locative – Valeur attribuée à l'immobilier par la capitalisation des revenus (revenus annuels) générés par celui-ci.

•    Impôts sur la Valeur Patrimoniale – valeur attribuée à l' immobilier qui sert de base pour calculer le montant  de l’ IMI .

•    Valeur résiduelle – Valeur attribuée à des terrains à construire ou propriètés à réhabiliter , calculée sur la base d'une valeur présumée de vente (conclue), déduction faite du coût des travaux.

 

Quelles sont les méthodes d' évaluation?

 

En fonction de l' objectif de l’évaluation et la valeur à estimer, il peut être adopté une ou plusieurs des méthodes suivantes pour évaluer le bien:

•    Méthode Comparative de Marché– consiste à évaluer le Bien en tenant compte des transactions récentes et des prix courants sur le marché  pour des biens immobiliers similaires.

•    Méthode du Revenu / Valeur Résiduelle– Consiste en l' évaluation du Bien immobilier et repose sur sa capacité à générer des revenus et prend en compte les futurs revenus à la valeur actuelle du Bien (présupposant de son optimisation  au vu des conjonctures économiques), de façon à obtenir sa valeur marchande actuelle.

•    Méthode du coût de la construction ou valeur à neuf – consiste à évaluer l' immobilier en se basant sur sa valeur à neuf (coût actuel pour construire un immeuble neuf et de même type) en déduisant la perte de valeur inhérente à trois types  de dépréciation ou obsolescence: Physique ( causées par l'âge et l' usure, Fonctionnelle (inadéquation avec l' usage actuel de l' immeuble) et Économique (conjonctures extérieures qui diminuent sa rentabilisation).

 


Quels sont les documents et élèments essentiels à une évaluation?

 

La garantie d'une bonne évaluation dépend d'un ensemble de documents qui doivent être  correctement régularisés et mis à jour. La présentation de certains documents est indispensable tant au moment de l´évaluation que de la transaction, afin de vérifier les interdictions de vente de certains Biens ou restrictions de certains acheteurs. En cas  de divergence entre certains documents, prévaudra le plus récent ou le plus important d’un point de vue juridique (la descriçao Conservatoria Registo Predial prévaut sur la Caderneta Predial par exemple).

 

Parmi ces documents essentiels , il est généralement demandé:

•    Registo Predial (publié  à la Conservatória)

•    Caderneta Predial (publié par le département des Finances)

•    Modelo 1 (IMI)

•    Contrat de Location (ou Reçu des mois en cours)

•    Licence d' utilisation

•    Permis de construire

•    Projet d' architecture (approuvé)

•    Etude de Viabilité (terrains constructibles à  PDM)

•    Fiche Technique d’ Habitation (FTH)

•    Homologation Energétique

•    Certificat d'(in) existence de responsabilités/ charges sur l' immeuble (durée, délais)


 

Quelle est la procédure d' une évaluation?

 

L' acte de l' évaluation obéit à des procédés universellement acceptés et bien déterminés. Pour réaliser une évaluation il faut:

•    L'acceptation et l' attribution du travail, identifiant le client et définissant le genre d' immobilier, l' objectif de l' évaluation et le type de bien à estimer.

•    Rassembler la documentation relative au bien immobilier ainsi que d' autres élèments éventuels, puis prendre rendez-vous pour une visite de la propriété.

•    Une inspection physique de l'appartement ou de la maison, pour examiner les points liés à la  construction ainsi que l’environnemet dans lequel se situe le bien. A ce stade, l' évaluateur doit vérifier que les caractéristiques enregistrées dans la documentation fournie correspondent bien à la construction et s' enquérir de l´existence d' autres surfaces ou situations non régularisées par des mesures in sitiu. Il est d' usage de tirer quelques photos de l' immeuble qui pourront être présentées dans le rapport d' évaluation.

•    Prospection de marché effectuée dans les environs et comparaison d' immeubles aux caractéristiques semblables au Bien immobilier  à évaluer. L' enquête est menée grâce aux contacts personnels ou d' autre nature avec les propriétaires et les agents immobiliers. Grâce à la collecte de ces renseignements, on peut analyser la situation actuelle du marché, notamment les (des)équilibres entre l' offre disponible et la demande existante et comment ce facteur influence la valeur des biens commercialisés.

•    Estimation de(s) valeur(s) de l' immobilier après: inspection physique, recueils et analyses de toutes les informations disponibles, classement de l' ímmeuble, définition du type de valeur souhaitée et objectif du travail. On sélectionne alors la ou les méthodes d' évaluation à adopter en vue de l 'élaboration du rapport.  

En principe les rapports ont un délai de validité pour les valeurs attribuées. Ce délai est défini par les conditions de marché et la situation économico-financière auxquelles on peut s' attendre lorsque sera effectuée  l' évaluation. Normalement la limite de validité de celle-ci est de 6 ou 12 mois lorsque les conditions économiques sont favorables et stables. En cas contraire, le délai de validité  devra être inférieur à 6 mois, étant conseillée la révision des valeurs dans les 3 mois suivants l´évaluation.


 

Quels facteurs entrent en compte dans la valeur de l' immobilier?


En fonction de ses caractéristiques, le Bien immobilier pourra être (dé)valorisé par rapport à d’autres immeubles de même type sur le marché. Les principaux aspects à considérer pour la valorisation d'un bien immobilier sont les suivants:

 

•    Aire de construction/ Terrain

•    Typologie et disposition de l' espace intérieur

•    Qualité de la construction

•    Finitions et équipements intérieurs

•    Date de construction et État de conservation

•    Localisation

•    Accessibilité (réseaux routiers et transports publics)

•    Loi de l' offre et la demande

•    Vues de l' immeuble /ville/ campagne/ mer)

•    Orientation solaire

•    Proximité des commerces

•    Étage ( rez de chaussée moins valorisé que les autres étages)

•    Parkings, rangements, terrasse, piscine, espaces verts, ascenseur

•    Services et équipements publics dans les environs

 

Quelles sont les surfaces de construction à prendre en considération?

 

On vérifie généralement beaucoup d' erreurs dans le calcul des surfaces qui composent l' immeuble.

Pour éviter toute divergence, il faut utiliser les méthodes de mesures définies par l' article 67º du REGEU ( Regulamento Geral Das Edificações Urbanas ) transcrites ci-dessous  :

 

a) La surface brute (Ab)  est la surface totale du foyer, définie par le périmètre extérieur des murs extérieurs ainsi que les murs de divisions. Elle inclut les balcons privés, annexes et les parties communes du bâtiment.


b) La surface utile est la somme de toutes les surfaces de l' habitation incluant les vestibules, couloirs intérieurs, installations sanitaires, rangements, armoires encastrées. Elle est égale au périmètre intérieur des murs qui limitent le foyer,décomptant les poursuites jusque 30 cm, les murs intérieurs, portes et ébrasements et conduites.


c) La surface habitable ( Ah) est la somme des surfaces des pièces de l' habitation à l' exception des vestibules, couloirs, installations sanitaires, rangements débarras et autres annexes de fonction identique. On la calcule grâce au périmètre intérieur des murs qui limitent le foyer et en décomptant30 cm pour les poursuites, murs intérieurs , portes et ébrasements,conduites.



  
A Lisbonne les droits des handicapés sont...
Bien défendus
Moyennement respectés
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