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Y-a-t-il une bulle immobilière à Lisbonne ?
Cédric Lecler
Y-a-t-il une bulle immobilière à Lisbonne ?



Y-a-t-il une bulle immobilière à Lisbonne ?



par Cédric Lecler - CEO New Address, Consultants Immobiliers, Lda - cedriclecler@icloud.com


Après une période de crise très forte au Portugal, on a assisté ces 5 dernières années à une reprise soutenue et vigoureuse du marché de l’immobilier et notamment à Lisbonne. Cette reprise est due à plusieurs facteurs à la fois structurels et conjoncturels, externes et internes et sur lesquels nous reviendrons. 

Cependant, si on a pu parler durant les 3 ou 4 premières années de récupération d’un marché atone et fort touché par la crise de 2008-2012, et circonscrit à la ville de Lisbonne, il faut bien se rendre à l’évidence qu’on assiste aujourd’hui à un emballement des prix et des transactions qui gagne peu à peu certaines villes secondaires du pays comme Porto, Faro ou Viseu.

Impensable il y a encore 2 ou 3 ans, certaines transactions dans les quartiers les plus recherchés de Lisbonne peuvent se faire sur la base d’un prix au m2 de plus de 10.000 euros…Peut-on alors parler de bulle immobilière et dans l’affirmative peut-elle éclater et quand?

Plusieurs facteurs expliquent ce renouveau du marché immobilier à Lisbonne: Tout d’abord, les avantages fiscaux mis en place il y a 5 ans par les autorités portugaises ont été, selon moi, le déclencheur de cet engouement pour le Portugal: je veux parler bien sûr du Golden Visa et d’autre part du statut de Résident Non Habituel (le fameux RNH). 
La pompe a mis deux ou trois ans à s’amorcer et puis on a assisté à un emballement notamment chinois, mais pas seulement (angolais, russes, brésiliens), de la demande de visas et par ailleurs de demandes de statuts RNH. 
Dans ce deuxième cas, on a assisté à une première vague de retraités très fortunés pour qui ce statut était extrêmement bénéfique puis à une seconde vague de personnes moins fortunées qui ont nourri le marché de la province portugaise notamment le Nord de Lisbonne, Porto et l’Algarve. 

Il se trouve que par le plus grand des hasards, ces deux populations d’acheteurs d’immobilier, ne cherchaient pas la même chose, les uns des produits neufs dans des bâtiments très récents prêts à être loués dans le résidentiel ou le commercial (chinois notamment) et d’autres (les européens et notamment des français) des biens rénovés respectant le charme et l’architecture du passé comme à Chiado, Principe Real ou dans la Baixa. 

Par ailleurs, et toujours du point de vue de la fiscalité, l’impôt sur les revenus issus des rendements locatifs de courte durée a été - et est encore même si revu à la hausse- extrêmement favorable (de l’ordre de 8%) au développement du marché de location touristique ce qui a boosté un autre segment de marché, celui des très petites surfaces et sur lesquelles les portugais ont également investit.

Si bien qu’entre 2012 et 2105 les transactions ont pris progressivement de la vigueur dans tout le spectre du marché immobilier lisboète.

C’est à partir de la mi-2015 que le marché s’est soudainement emballé, mais nous reviendrons plus loin sur ce point.

Durant cette période de récupération du marché, les bénéfices fiscaux mis en place par le gouvernement portugais et reconduit par les gouvernements successifs, ont été largement diffusés et relayés par les médias européens et mondiaux de fait que, une fois la pompe enclenchée, le système s’est auto-alimenté. 
La « petite et tranquille Lisbonne est soudain passé de l’ombre à la lumière telle une star de télé-réalité…

J’aurais presque envie de dire que le monde (re)découvrait le Portugal et tous ses bénéfices par la petite , mais au combien alléchante- lorgnette fiscale. Les agences de voyages ont pris le relais et Lisbonne n’est pas devenue seulement une destination fiscale à la mode mais aussi touristique!

Les investisseurs de tous horizons , family-office , entrepreneurs fortunés mais aussi fonds de pension, ont tous compris les bonnes opérations que l’on pouvait réaliser à Lisbonne si bien que le Portugal est entré dans le scoope des possibilités d’investissement des portefeuilles des familles riches du monde entier.

Durant toutes ces années, un autre facteur , inattendu et dramatique, est venu alimenter l’effet d’aspiration : Le terrorisme dans le monde et ses conséquences dont l’une a été la radicalisation de certains pays musulmans et par conséquence le rapatriement d’actifs vers des pays plus sûrs comme le Portugal . 

Les touristes ont suivis le même chemin: Lisbonne a accueilli plus de 13 millions de personnes en 2016…et cela continue de croitre. Il faut dire que la Mairie fait tout pour attirer les touristes, parfois sans trop penser aux conséquences sur les populations locales: ouverture sur le Tage, rénovation de trottoirs et rues de quartiers entiers, tuc-tucs, ….agrandissement du quai d’accès des bateaux de croisière…etc. Le nombre de chambres en Rbnb est passé de 27.000 en 2012 à 125.000 en 2016 au Portugal. 

D’une manière plus générale, l’instabilité économique mondiale, et parfois cruciale comme au Brésil, ont incité des gens fortunés à réduire leur risque pays et donc à diversifier géographiquement leur portefeuille dans des pays comme le Portugal, économiquement inséré dans une zone stable, la Communauté européenne, avec une monnaie et des institutions relativement stables.

Les taux d’intérêt particulièrement bas, voire négatifs ces derniers temps ont accéléré le processus de déplacement d’actifs financiers vers des actifs fonciers et Lisbonne n’a évidemment pas échappé à la règle.
Enfin, et d’une manière générale, les liquidités mondiales sont telles aujourd’hui que certains achats immobiliers sont réalisés sans recherche systématiquement d’une rentabilité immédiate et les acteurs sont alors prêts à surpayer un bien immobilier notamment dans les zones estimées sans aucun risque comme Avenida da Liberdade ou Chiado ce qui nourrit et entretient la montée des prix.

Enfin, et même si cela est chaque fois mieux controlé, on ne peut ignorer que certaines transactions relèvent vraisemblablement du blanchiment d’argent.

Pour tous ces motifs, le nombre transactions et les prix au m2 se sont envolées à partir de mi-2015. La demande est devenue subitement bien supérieure à l’offre, créant une pression extrêmement forte sur les prix. 
En parallèle, le nombre d’acteurs s’est considérablement densifié, plus de 1000 agences se sont créée en 2 ans, le nombre d’entrepreneurs a doublé, et les prix des travaux ont fortement augmenté …(de l’ordre de 25% sur 2 ans). 
Par ailleurs, le prix au m2 des immeubles à restaurer a plus que doublé passant de 600 à 800 euros du mÈtre à 1500 voire 2000 /m2 dans des quartiers de Chiado ou Principe Real. Plusieurs de ces immeubles font déjà l’objet de transactions purement spéculatives, passant de main en main, toujours plus chers sans que soient réalisés le moindre travail de rénovation.

La Mairie de Lisbonne, dont les fonctionnaires sont totalement débordés par l’afflux considérable de demandes de permis, a considérablement augmenté les délais d’approbation des projets et de délivrance des permis de construire, participant à son insu, à la surenchère et faisant le jeu des spéculateurs.

Peut-on parler pour autant de bulle immobilière? La question m’est aujourd’hui posée au moins deux ou trois fois par semaine par nos clients et nos investisseurs…et comme toujours, le simple fait de se poser la question est dans ce domaine un signe avant-coureur. Que répondre?

Je réponds qu’à l’heure où j’écris ces lignes, cela me paraît prématuré. Lisbonne possède de bons fondamentaux comme on dit en économie, qui font que , oui on peut parler de surchauffe, mais non il n’y a pas (encore) bulle et donc qu’elle ne va pas éclater si vite. 

Quels sont ces fondamentaux?

Lisbonne est une capitale, ou plus exactement et redevenue une capitale. L’air de rien, c’est essentiel.

Lisbonne est une ville à la géographie circonscrite : impossible de s´étendre à l’infini, la surface dont nous parlons et qui correspond à quelques arrondissements parisiens n’est pas extensible pour des raisons géographiques et de reliefs: 
Le Tage tout d’abord, barrière naturelle et qui délimite au sud l’expansion. Au Nord, la segunda circular au-delà duquel aucun investisseur n’ira s’aventurer, à l’est l’expo et à l’ouest Belem même si la surchauffe atteint toute la rive droite de l’estuaire jusqu’à Cascais. Cette limitation naturelle si je puis dire fait que l’offre restera toujours relativement faible par rapport à la demande. 

Le nombre de terrains vacants de grande dimension à Lisbonne étant faible, il est difficile de réaliser des opérations immobilières de grande ampleur qui pourraient du jour au lendemain inonder le marché de logements.

C’est un marché haut/moyen-haut de gamme, qui achète peu sur la base du crédit et donc qui ne peut être stoppé ou asséché faute de crédits bancaires. Et ceux qui empruntent le font à des taux historiquement bas.

La demande est polymorphe: Bien sûr, les biens les plus chers s’adressent essentiellement aux étrangers (mais pas seulement, car il ne faut jamais oublier que des grandes familles portugaises profitent aussi de l’aubaine), mais ils viennent d’horizons forts différents de telle sorte qu’il parait peu probable que cette clientèle disparaisse totalement du jour au lendemain de manière simultanée.

Enfin, plusieurs programmes immobiliers s’adressent aussi au marché portugais car les investisseurs ont su diversifier leur portefeuille comme par exemple à Campo de Ourique ou encore les Avenidas novas. 

Par ailleurs , Lisbonne possède d’autres atouts qui renforce son attractivité: C’est une ville extrêmement sûre, bien desservie en structures de santé (important pour les retraités), et il y fait beau 220 jours par an… 

On y a aussi subitement découvert que les charges sociales et l’impôt sur les sociétés étaient parmi les plus bas d’Europe, que les portugais étaient souvent polyglottes et plutôt flexibles dans le travail, si bien que le nombre de sociétés étrangères venant s’implanter à Lisbonne ne cesse de croitre depuis 3 ans. 

Les investissements étrangers ont suivi la même tendance, la France en tête…

Pour toutes ces raisons, je dirais que oui, il y a surchauffe mais pas bulle. 

Il faut par contre être beaucoup plus vigilant sur ses choix d’investissement immobilier qu’auparavant. Il y a deux ou trois ans on pouvait acheter en se disant « je peux gagner plus ou moins mais je gagnerai toujours » alors qu’aujourd’hui, on peut éventuellement perdre si on achète à un prix qui n’est pas réel mais plutôt une anticipation d’une montée continue du marché.

Enfin, ce marché n’est pas à l’abri d’évènements qui, si ils devaient conjointement se produire dans un court espace de temps , pourraient modifier fortement la donne: 
Par exemple, et pour n’en citer que quelques uns, une modification substantielle des avantages fiscaux (du pays d’accueil ou des pays d’origine) ou encore un évennement dramatique comme un attentat terroriste, ou un tremblement de terre (même de magnitude 3 ou 4…) qui rappellerait à tout le monde que Lisbonne est une zone sismique importante, ou une remontée mondiale des taux d’intérêts, ou encore l’apparition d’un nouvel eldorado immobilier géographiquement proche, etc…

Donc et pour conclure, comme dirait le proverbe , les arbres ne grandissent pas jusqu’au ciel…la prudence est donc de mise mais on peut encore faire de beaux investissements à Lisbonne dès lors qu’on les fait avec discernement.

Cédric Lecler- CEO New Address. Lda - cedriclecler@icloud.com



  
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