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Louer un appartement ou une maison à Lisbonne
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Louer un appartement ou une maison à Lisbonne








Louer un appartement ou une maison à Lisbonne


Une des premières préoccupations lors de l’installation dans une ville est bien sûr de trouver un logement. Dans la majeure partie des cas, on cherchera un appartement ou une maison en location car il est toujours hasardeux d’acheter un bien dans une ville et un pays qu’on ne connaît pas encore.

Lisbonne est une ville plutôt chère pour les loyers, l' équivalent d'une grosse ville de province en France, compte tenu du niveau de vie local. Cela tient essentiellement au fait que l’offre est relativement faible par rapport à la demande même si la crise actuelle a quelque peu changé la donne: Les prix ont augmenté dans la location au premier trimestre 2017. Le périmètre de recherche où les infrastructures et les conditions d’habitation sont excellentes reste relativement restreint.

A cause d’une loi aujourd’hui modifiée, les loyers se sont maintenus à un niveau très bas pendant des années provoquant un assèchement des biens en location, les propriétaires préférant les laisser vacants qu’occupés à des conditions peu avantageuses pour eux.

La nouvelle loi sur les loyers (Nova Lei do Arrendamento Urbano) est venue modifier ces conditions et on trouve aujourd’hui des appartements et des maisons plus facilement qu’il y a 5 ou 10 ans.



1. Lisbonne quartiers par quartiers

Quartier Lapa: Le quartier chic de Lisbonne. Mais ne vous attendez pas à trouver des rangées d’appartements Haussmaniens bordés de platanes centenaires: Lapa est comme tous les quartiers à Lisbonne: on y cotoie le meilleur et le pire. Simplement il y a un peu plus de meilleur que de pire par là-bas. Les appartements sont cossus, en général avec vue sur le Tage et garage, parfois avec un jardin. On y trouve aussi quelques maisons individuelles. C’est du filet mignon donc cher. La vie de quartier n’est pas le point fort de Lapa, il vaut mieux le savoir.


Quartiers Amoreiras, Estrela, Rato, Principe Real situés au centre de la ville, ils sont très agréables à vivre. Il y a de très beaux appartements mais très peu de maisons individuelles. Les terrasses existent mais sont rares. On trouve ici une vraie vie de quartier autour du Jardin de Principe Real où s’installe un marché bio le samedi matin. Du côté d’Estrela, même sensation de vie de village, jusqu’au Jardin, magnifique avec ses nombreuses espèces botaniques. Bien desservis en transports en commun, ces quartiers sont à 10 mn maxi du Lycée français. Ce sont des quartiers très recherchés donc chers.


Quartiers Chiado / Bairro alto: Quartiers historiques de la ville très animés de jour comme de nuit, on trouve des appartements à des prix corrects mais petits et en général sans parking dans le Bairro alto. Il faut bien sûr faire abstraction du bruit et aimer l’ambiance locale. Enfin, c’est malheureusement le lieu d’expression des tagueurs qui s’en donnent d’autant plus à cœur joie que la Mairie semble ici leur avoir abandonné l’espace.


Pour le Chiado tout à côté on monte en standing et en prix. Il existe de très beaux appartements dans ce quartier chic de la capitale. La raison est principalement due à l’incendie de 1988 qui a ravagé plusieurs immeubles et qui a permis de reconstruire un certain nombre d’habitations selon des normes modernes tout en conservant les façades d’autrefois (celles qui ont tenu le coup bien sûr!) Se balader rua Garrett le samedi matin est un vrai régal. Touristes et gens du quartier se côtoient assis à la terrasse d’un café à siroter une bica (le café lisboète). Quelques magasins chics (Hermès) complètent le tableau.


Dans le quartier de Campo de Ourique, on trouve également des appartements de bons standing mais en général plus petits. Il y a une vraie vie de quartier très agréable avec de nombreux petits magasins. L’un des meilleurs marchés de la capitale a lieu ici tous les jours. A savoir tout de même que l’on est dans l’axe d’arrivée des avions sur l’aéroport de Lisbonne. On s’habitue c’est sûr, mais ce dossier ne serait pas complet si on n’en parlait pas.


Alfama, Castelo, Graça: Plus vieux quartiers de Lisbonne, ils sont parsemés de rues étroites et on est vite plongé dans le Portugal plus typique. Quartiers modestes mais vivants et authentiques, on pourra trouver quelques pépites c’est-à-dire des appartements avec vue sur le Tage sur une petite place au charme désuet. Si la pépite a en plus un garage, et un accès facile aux quais, et bien…bravo vous avez de la chance! Le montant des loyers dans ce quartier est en général plus abordable.


Quartier des ambassades: (Alcântara / Lapa ouest) quartier résidentiel où on trouve de beaux et grands appartements. Par contre, peu de vie de quartier, peu de petits magasins où faire ses courses le soir en rentrant tard, le tout étant légèrement excentré. Attention au bruit du pont 25 avril par vent ouest sud-ouest dans certaines zones de ce quartier.


Restelo, quartier également résidentiel, datant des années soixante est un peu plus excentré ( ouest du centre ville). La probabilité est plus grande d’y trouver une maison. Avec jardin et piscine. Beaucoup de diplomates et d’étrangers se partagent les quelques maisons à louer dans ce beau quartier. On y trouve aussi de très beaux appartements avec vue sur le Tage. Au Restelo, on se sent déjà un peu hors de Lisbonne, les avenues sont plus larges, les vues dégagées. Au pied du quartier, près du Tage, on peut trouver le Monastère des Jerónimos, le Centre Culturel de Belém et de nombreux petits restaurants sympathiques. J’allais oublier la Fabrique de Pastéis de Belém les fameux gâteaux de Lisbonne. (voir notre dossier sur 2/3 jours de découverte à Lisbonne)


L’Expo, quartier moderne et résidentiel datant de 1997, situé à l’est du centre ville en bordure du fleuve, offre un vaste choix d’appartements très fonctionnels avec terrasse et vue sur le Tage. L’expo c’est comme une ville nouvelle, qui a pris forme après l’Exposition de 1998. Et on peut dire que c’est un succès car il ne s’agit pas d’une ville dortoir : tout a été fait pour le confort de ses habitants et les infrastructures y sont modernes et complètes. Il est vraiment agréable de se balader au bord du Tage en roller, VTT ou à pied tout le long des quais aménagés. Bien sûr, il y a ceux qui aiment et ceux qui détestent mais ce quartier ne laisse pas indifférent. Comptez 20mn pour aller jusqu’au Lycée français.


Les autres quartiers de Lisbonne: Parmi les quartiers moins recherchés mais qui peuvent receler quelques beaux appartements voire des maisons à des prix raisonnables, on pourra citer São Sebastião, Arco do Cego, Saldanha, Estefânia, ainsi que Campo Pequeno jusqu’à Campo Grande et du côté de l’avenue de Roma.


Enfin, les quartiers Baixa et Avenida da Liberdade sont malheureusement et surtout des quartiers de bureaux et de magasins, mais depuis quelque temps on assiste à une réhabilitation de la Baixa et Graça avec de belles opportunités à la location mais aussi à l'achat.


Littoral Lisbonne – Cascais

Cascais est une station balnéaire, située à 30km de Lisbonne. Il y a un grand choix d’appartements et maisons individuelles le long du littoral: Paço d’arcos, Carcavelos, Estoril, etc... En revanche, si vous avez des obligations professionnelles à Lisbonne ou des enfants scolarisés au Lycée français, il faut savoir que l’autoroute A5 Cascais – Lisboa est souvent encombrée, voire très encombrée le matin.



2. Le montant des loyers

Le montant des loyers dépend également de la situation géographique du bien dans Lisbonne, les quartiers comme Lapa, Restelo, Principe Real, Chiado étant les plus recherchés donc les plus chers.

Ce qu’on trouve régulièrement dans un appartement :

D’assez grands espaces surtout si on les compare à Paris ou Londres. Les appartements sont en général assez spacieux.

La cuisine est souvent équipée parfois avec des électroménagers haut de gamme.

On trouve de beaux appartements dans de anciens immeubles souvent sans ascenseur.



D’autres critères feront bien sûr évoluer le prix comme :

Un appartement avec terrasse ou jardin
Qu’il s’agisse d’un jardin ou d’une terrasse, ceci est extrêmement rare dans Lisbonne. Pour le jardin, on peut comprendre aisément, mais pour la terrasse, c’est moins évident. Il s’agit d’un aspect culturel spécifique à Lisbonne : on préfère les vérandas fermées ou les balcons aux terrasses.

Une ou deux places de parking
denrée rare à Lisbonne, un bien immobilier est immédiatement valorisé quand il possède une place de parking. Il faut compter entre 150 et 200€ pour la location d’un garage à Lisbonne. Sachez cependant que cela dépend des quartiers et qu’il est possible de trouver assez facilement de la place dans la rue. Il peut être dommage de laisser passer une bonne opportunité parce que l’appartement ne possède pas de parking.

Le chauffage central
Cela parait incroyable pour un français ou un anglais mais le chauffage central est rare à Lisbonne dans les appartements anciens et même dans certains neufs ou rénovés. On vous dira qu’il ne fait pas froid à Lisbonne. Certes. Mais il fait humide. Il faudra donc prévoir des chauffages d’appoint parfois fournis par le propriétaire (ou à négocier). La question dépend bien sûr de l’exposition de l’appartement, de la taille et la hauteur des pièces…

Une maison ou un appartement T4
Les grandes maisons indépendantes avec jardin se trouvent essentiellement dans le quartier Restelo et près de l’aéroport. On en trouve très rarement en plein centre ville. A Restelo, les maisons sont amples, avec des beaux jardins et parfois des piscines. C’est une denrée rare et il faut compter un budget d’environ 3000€ pour trouver son bonheur. On pourra également vous proposer des maisons mitoyennes plus petites, moins privées bien sûr, parfois sans garage, pour un loyer d’environ 2000 à 2500€.


Du côté appartements, l’offre est fluide tant qu’on ne dépasse pas les 3 chambres (qu’on appelle un T3). A partie de 4 chambres, surtout si on les veut amples l’appartement devient plus rare. Il faut compter un loyer de 1500 à 3000€ (hors haut de gamme avec grande terrasse) selon les quartiers et les autres critères dont nous avons parlés ci-dessus.


Quelques exemples de loyers (Septembre 2017) :

- Appartement à Lisbonne T2 à Lapa tout équipé neuf + 1 garage : entre 1500€ et +/- 2000€

- Appartement À Lisbonne T4 aux Amoreiras avec garage : entre 2300€ et 3500€

- Appartement à Lisbonne T2 à Campolide avec garage : entre 1300€ et 1800€

- Appartement T3 à Principe Real sans garage: entre 1500 et 2100 euros

(voir notre rubrique annonces logement sur le site)



3. La recherche d’un bien immobilier

Pour vos recherches de logement au Portugal, vous pouvez consultez vos sites préférés comme le nôtre dans la rubriques annonces logement où vous trouverez les petites annonces de particuliers et des agences partenaires du site.

Vous pouvez également consulter des sites d’agences immobilières qui proposent des biens à louer (attention ce n’est parfois pas vraiment à jour), consulter les journaux comme l’Expresso version papier et internet, ou vous adresser directement aux agences spécialisées dans la location. Voir la rubrique agences immobilières.

Vous pouvez aussi passer une annonce en ligne dans le site de l’Expresso. Vous serez contacté par des agences ou des particuliers.

Il existe également au Portugal des sociétés de relocation qui peuvent vous aider dans toutes vos démarches administratives dont la recherche d’un logement, exemple par ici.

Compte tenu des problèmes de langue nous vous conseillons de passer par une agence qui vous organisera votre séjour de visites en fonction des critères que vous aurez définis en commun. Sachez qu’au Portugal, les honoraires sont payés par le propriétaire c’est donc une autre bonne raison pour utiliser les services d’une ou plusieurs agences.

Attention : les biens à louer étant rares cela signifie qu’il existe peu de biens disponibles en simultané sur le marché. Nous vous conseillons donc vivement de ne pas tarder à vous décider sous peine de voir l’objet de vos convoitises vous échapper.

De même, ne prévoyez pas de visites trop tôt par rapport à votre date d’arrivée prévue (sauf si vous êtes prêts à supporter un ou deux mois de loyer en plus) car les biens que vous avez vus ne seront alors plus disponibles quand vous reviendrez vous décider.

Pour ces mêmes raisons de rareté, vous devez faire attention de ne pas visiter les mêmes appartements si vous utilisez les services de plusieurs agences. Il y a en effet de fortes chances pour que le bien soit le même surtout si les caractéristiques de celui-ci sont un peu spécifiques par exemple maison avec jardin à Lapa. Demandez donc des précisions.

Prévoyez 3 jours minimum pour vous faire une bonne idée du marché et choisir avec un recul suffisant.


Si vous passez par une agence immobilière sérieuse, le travail de présélection des appartements ou maisons aura été réalisé avec attention. Si vous visitez seul(e), il vous faudra vérifier les points essentiels suivants:

- Exposition solaire

- Cuisine équipée / non équipée

- État des sols (notamment parquets) des plafonds

- Traces d’humidités aux sols aux plafonds (notamment s’il s’agit d’un dernier étage)

- Plomberie

- Huisserie (double vitrage recommandé)

- Électricité, gaz

- État des salles de bains

- Ascenseur

- Garage

- Moyens de transport

…/…


Nous rappelons qu’un T2 signifie deux chambres (plus salle+cuisine etc…)

Le prix du loyer peut bien sûr être négocié. On peut également négocier des travaux contre le maintien de la valeur du loyer etc… c’est à voir au cas par cas. Parfois le loyer demandé est le bon et dans ce cas , si l’appartement vous plait il faut foncer!

N’hésitez pas à nous contacter si vous vous sentez perdu! info@livinginlisbon.com



4. Les aspects légaux

Toute location pour être valable doit être faite avec un contrat de location en bonne et due forme. La loi a récemment modifié les contrats de location.

En général, le propriétaire utilise un contrat type. Il faut néanmoins vérifier qu’il est bien rédigé selon la nouvelle loi.

En résumé, le contrat se fait sur papier libre en trois exemplaires qui, idéalement doit être présenté à l’administration fiscale portugaise (c’est le propriétaire qui doit s’en charger) pour être enregistré et valable.

Le contrat doit clairement préciser :

L’objet de la location

L’identité du propriétaire

L’identité du Locataire

La durée de la location (date début et de fin) et le prix du loyer

Les modalités de résiliation du contrat de part et d’autre

Les modalités de paiement

Les charges comprises et non comprises dans le loyer

Les droits de visite du propriétaire

L’état du bien au moment de la location (on peut annexer un état des lieux)


A propos de l’état des lieux, il faut savoir que ce n’est pas une pratique très courante au Portugal. Les risques s’équilibrent alors car personne ne peut prouver que le dommage existait avant l’entrée dans les lieux.

Quand les défauts sont flagrants, nous conseillons de faire un état des lieux. Si vous passez par une agence, demandez-leur un avis.

En ce qui concerne les conditions de paiement, la loi prévoit qu’au moment de l’entrée dans les lieux (contre remise des clefs), le locataire doit payer le premier mois, le second mois ainsi qu’un mois de caution. Ainsi, il paie toujours avec un mois d’avance son loyer. Le mois de caution lui est restitué en fin de contrat déduction faite des éventuels dégâts causés par le locataire et surtout des notes de gaz, eau et électricité du dernier mois ou des deux derniers mois selon le mode de facturation.

Les frais d'agence ou d'intermédiaire, les impôts locaux et les charges de colocation sont normalement à la charge du propriétaire sauf indication contraire clairement stipulé dans le contrat.

Celui-ci doit vous donner une quittance de loyer (reçu) contre paiement.

Certains propriétaires souhaitent un garant (Fiador), personne physique ou morale qui se porte solidairement responsable du bon paiement des loyers.


La durée des contrats de location est définie par les parties, avec un maximum de 30 ans.

Préavis en cas de non renouvellement de bail :


- 4 mois si la durée du contrat est égale ou supérieure à 6 ans.

- 3 mois si la durée du contrat est égale ou supérieure à 1 an et inférieure à 6 mois.

- 2 mois si la durée du contrat est égale ou supérieure à 6 mois et inférieure à 1 an.

- 1/3 de la durée du contrat pour les contrats inférieurs à 6 mois. 



En cas de résiliation du bail avant terme, le locataire a l’obligation de rester au  minimum 1/3 de la durée du contrat.


De plus, le locataire doit respecter un préavis de :


- 4 mois si la durée du contrat est égale ou supérieure à 1 an.

- 2 mois si la durée du contrat est inférieure à 1 an.



Exemple : Pour un bail d’une durée 2 ans, le locataire a l’obligation de rester 8 mois. Puis, il pourra alors donner son préavis de 4 mois.



Le propriétaire doit lui, en cas d’opposition au renouvellement du bail, respecter un préavis de :


- 8 mois si la durée du contrat est égale ou supérieure à 6 ans.

- 4 mois si la durée du contrat est égale ou supérieure à 1 an et inférieure à 6 ans.

- 2 mois si la durée du contrat est égale ou supérieure à 6 mois et inférieure à 1 an.

- 1/3 de la durée du contrat pour les contrats inférieure à 6 mois.



Pour des contrats différents, nous recommandons l’aide d’un avocat.



Une de nos agences partenaires propose le download d’un contrat type sur son site internet.


5. Avant d’entrer dans le logement :

N’oubliez pas de faire le relevé des compteurs d’eau, d’électricité et de gaz. Certains propriétaires souhaitent garder les compteurs à leur nom, n’y voyez pas forcément malice. C’est pour ne pas avoir à rechanger dans 2 ou 3 ans. Ceci dit vous pouvez leur demander de le faire à vos frais.

Vous devrez réactiver les compteurs si ceux-ci ne sont pas en fonctionnement.

L’assurance obligatoire du propriétaire ne couvrant pas le contenu de l’appartement , vous devrez donc prendre une assurance dans ce sens.



Voilà! Vous êtes installé!

Si ce dossier vous a plu ou que vous voulez faire des suggestions, n’hésitez pas à donner votre avis sur le site. Merci.

Pour toute information supplémentaire, contactez-nous!

NEW ADDRESS 
Real Estate - Investment - Relocation
Carole Ricchiuti (parle français) cricchiuti@new-address.pt +351 91 250 07 42


Voir aussi notre dossier: Acheter un appartement ou une maison à Lisbonne


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